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土地熱與房價漲循環再現 業內普遍看漲房價

近期,土地市場成交火熱,部分地區房價再次抬頭,引發各方關注。比如在一線城市北京,隨著1月31日,方興地產分別以17.3億元、18億元,將北京經濟技術開發區兩塊地收入囊中,北京土地市場也交出了今年1月份的成績單:共成交土地22宗,單月成交額高達241.66億元。這一成績刷新了北京2003年有統計記錄以來的最高值,相比2012年1月份的21.9億元,今年首月的土地成交金額同比增長10倍。

北京土地市場成交火熱,僅是全國眾多地區的一個典型。有統計顯示,今年以來,重點城市的土地成交大都出現同比大幅上升。這一現象,延續了去年四季度以來的趨勢,其間各地甚至頻繁上演地王大戰。與此相伴的,則是此前已經穩中有降的房價再次回升,不管是國家統計局公布的70個大中城市房價數據,還是老百姓的自身感受,都反映出部分地區房價開始上漲的無奈現實。

有業內人士曾形象地將土地與房子的關係比喻為麵粉與麵包。價格關係上,究竟是麵粉的價格決定麵包價格,還是麵包價格拉高了麵粉價格,不同的人有不同理解。但無論如何,地價與房價相互推升,成為近些年房地產市場的常見現象。也就是說,如今土地熱與房價漲這一邏輯循環重現,再次改變著市場各方的預期,調控兩年有餘的房地產市場將走向何方,成為很多人的心頭疑問。

增加土地供應,住宅用地成交量加大,對於保持房價穩定,甚至理性回歸不無裨益。其中道理在於通過增加供給,改變供需格局,實現價格調整。因為如果麵粉不足導致麵包產量萎縮,在需求不變的情況下,供不應求的結果就是麵包價格上漲。也正因此,房地產業內知名人士任誌強一直看漲房價。

任誌強的判斷依據主要有三點:一是土地供應負增長;二是開工量負增長;三是庫存消化速度增快。他認為,2003年、2005年和2006年的土地供應負增長,導致了2007年出現一輪房價暴漲,2008年年中的土地供應下降導致了2009年以及2010年房價又一輪暴漲。2012年的數據也顯示,土地供應再次出現負增長,再加上開工負增長及庫存消化過快,因此他預言,2013年3月份的房價暴漲將成為大概率事件。

還是以北京房地產市場為例。已經3年沒有完成土地供應的北京, 2012年共成交住宅用地37宗,僅僅完成全市年度計劃的三成,創近6年來新低。而自去年四季度以來,北京住宅成交開始回暖,特別是今年1月,與去年同期相比,商品房成交量大幅上漲近6倍。同時庫存量持續下降,截至1月28日,北京地區商品住宅庫存為74294套,達到曆史低位。有業內人士就此分析認為,開發商庫存壓力降低,市場出現短暫性的供不應求,未來若新增供應難以滿足大量需求釋放,價格仍會存在上漲壓力。

從這個角度看,土地市場成交火熱本來是好事,增加供應可以降低房價。但有時候往往事與願違,土地熱與房價漲變成了相互推動的邏輯循環,緣由在於土地熱不僅僅意味著成交量大,更多是土地成交價格的持續上漲。從成本構成來看,地價一般占房價的30%至40%,有的一線城市好地段占到50%至60%,因此,土地價格的反複上漲,成為推高房價的重要因素。反過來,由於很多人堅定看好未來房價繼續走高,特別是房地產開放商的樂觀預期,直接影響其拿地的意願,也會拉高土地成交價格,甚至不惜血本砸出地王。

有研究指出,2013年整個房地產市場將在2012年回暖的基礎上繼續企穩、成交放量,企業積極拿地,地方政府積極推地。預計2013年土地購置麵積和房屋新開工麵積將實現同比增長,房地產開發投資和房地產企業資金狀況將超越2012年。有開發商表示,由於銷售的回暖及持有現金增加,對於未來市場的預期也逐漸由悲觀轉為積極,特別是大型房企,調控後拿地量減少,遠期項目用地逐漸緊張,拿地補庫存的意願較為強烈。

因此,在房地產市場繼續回暖之際,要穩定房價,實現政策調控目標,必須在加大土地供應、增加普通商品房建設過程中,切實打破“土地熱”與“房價漲”這一邏輯循環。要打破這一循環,既要控製好土地價格,防止非理性拿地行為,又要引導房價預期,莫讓房價大漲成為現實。

從土地供應角度看,要控製好土地價格,除了防範部分開發商非理性高價拿地外,還要加大對囤地等行為的監督。國土部公布的數據亦顯示,截至2012年底,中國未竣工房地產用地48.17萬公頃,未開工房地產用地14.45萬公頃,這意味著仍有大量已供土地處於閑置狀態。從更深層次看,土地價格持續走高的原因,在於地方政府依賴多年土地財政,隻有以改革的手段,徹底轉變土地流轉、政府賣地的現實,才能真正有效控製好土地價格。

正確引導市場各方對未來房價的預期,堅持房地產市場調控不動搖,利於遏製住房價上漲勢頭,從另一端打破土地熱與房價漲的循環。除了要繼續引導公眾合理住房需求,抑製投資投機性需求外,還應讓既有調控政策不折不扣落地,發揮信貸、稅收等各項政策作用,強化地方政府控製房價目標責任製,讓調控兩年有餘的房地產市場穩定發展。

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